Caixa reduz financiamento para 70%: seu sonho da casa própria pode ficar 30% mais caro – entenda

O financiamento habitacional no Brasil passa por mudanças significativas, que vão alterar os planos de muitos interessados em adquirir a casa própria.

A Caixa Econômica Federal anunciou que a partir de 1º de novembro, o limite de financiamento será reduzido para 70% do valor do imóvel, aumentando a exigência de entrada.

A medida é justificada pelo crescimento expressivo na demanda por crédito imobiliário, que fez com que o orçamento do banco destinado a esse tipo de operação fosse rapidamente comprometido.

Essa decisão, que se aplica a imóveis com valor de até R$ 1,5 milhão e a clientes sem outros contratos habitacionais ativos na Caixa, afetará principalmente a classe média. Interessados em comprar imóveis na planta, especialmente, precisarão buscar recursos adicionais para complementar a entrada.

Novo teto de financiamento e sistemas de amortização

Com as novas regras, o financiamento máximo oferecido pela Caixa será de até 70% para imóveis financiados pelo sistema de amortização constante (SAC) e de 50% pelo sistema Price.

No modelo SAC, as prestações são decrescentes, com parcelas maiores no início e menores ao longo do tempo. Já no sistema Price, as parcelas são fixas durante todo o contrato, o que exige uma maior entrada inicial.

Antes dessa mudança, a Caixa financiava até 80% do valor dos imóveis no sistema SAC e até 70% no sistema Price. A redução visa conter o aumento na carteira de crédito habitacional, que já ultrapassou R$ 800 bilhões e responde por aproximadamente 68% do mercado de financiamento imobiliário no Brasil.

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Forte crescimento da demanda por crédito habitacional em 2024

A alta na procura por financiamentos habitacionais surpreendeu o mercado e pressionou os recursos da Caixa. Apenas até setembro de 2024, o banco já havia liberado R$ 175 bilhões em crédito imobiliário, uma alta de 28,6% em relação ao ano anterior.

Esse crescimento reflete tanto a expansão do setor imobiliário quanto o interesse de consumidores que buscam realizar o sonho da casa própria antes de um possível aumento na taxa Selic.

Segundo especialistas, esse aquecimento do mercado também levou a Caixa a adotar restrições para ajustar sua operação de crédito ao orçamento aprovado para o ano. Caso a medida não fosse implementada, a instituição teria que elevar as taxas de juros para sustentar a alta demanda.

Impacto das novas regras sobre a classe média

A restrição da Caixa terá efeitos mais intensos para a classe média, principalmente para quem depende do financiamento para concluir a compra de imóveis na planta.

Aqueles que já realizaram um pagamento inicial inferior a 30% do valor do imóvel precisarão reunir recursos adicionais para atender à nova exigência de entrada. Caso contrário, terão que recorrer a outras instituições financeiras, muitas vezes com taxas mais altas.

Para se ter uma ideia, em um imóvel de R$ 1,5 milhão, antes bastava uma entrada de R$ 300 mil, ou 20% do valor. Com as novas regras, será necessário desembolsar R$ 450 mil, o que representa 30% do valor total.

Em financiamentos de longo prazo, como 30 anos, a diferença de juros entre instituições pode representar economias de até centenas de milhares de reais para o consumidor.

Escolha entre SAC e Price: impacto no bolso do consumidor

Os interessados em financiamento imobiliário pela Caixa terão que considerar bem a escolha entre o sistema SAC e o sistema Price.

No SAC, embora o valor das prestações iniciais seja mais elevado, ele permite uma amortização constante da dívida, resultando em parcelas decrescentes ao longo do contrato. Já o sistema Price exige parcelas fixas, o que facilita o planejamento financeiro, mas tende a ser mais oneroso no total pago ao longo dos anos.

Segundo Igor Gondim, professor de Administração da ESPM, a entrada maior necessária no sistema Price pode dificultar o acesso de algumas famílias ao financiamento imobiliário.

“Para um imóvel de R$ 500 mil, a entrada passou de R$ 100 mil para R$ 150 mil no SAC, e de R$ 150 mil para R$ 250 mil no Price. Esse aumento limita o número de pessoas que podem arcar com esse valor inicial”, explica Gondim.

Tendência de juros elevados e seletividade no crédito imobiliário

A elevação da taxa básica de juros, atualmente em 10,75%, pode impactar ainda mais o custo do crédito imobiliário nos próximos meses.

A expectativa é de que a Selic atinja 11,75% até o final de 2024, tornando o financiamento habitacional mais caro. Bancos privados já sinalizam uma leve elevação nas taxas, que tendem a acompanhar o movimento do Banco Central.

Além das novas exigências de entrada, a Caixa passará a limitar os financiamentos a imóveis de até R$ 1,5 milhão. Unidades habitacionais de maior valor ainda podem ser financiadas pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que utiliza recursos captados por letras de crédito e outros instrumentos financeiros.

Crise na poupança e fontes de financiamento habitacional

A necessidade de ajustes no financiamento da Caixa também está ligada à saída líquida de recursos da caderneta de poupança, importante fonte de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Desde janeiro, a poupança registrou uma saída líquida de R$ 12,2 bilhões, somando-se a um saldo negativo de R$ 66,7 bilhões em 2023.

Essa crise no volume de poupança disponível para financiamentos obrigou a Caixa a buscar alternativas para manter a oferta de crédito imobiliário.

Títulos como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Fundos Imobiliários (FII) já representam 40% das fontes de captação, sendo uma importante saída para diversificar a oferta de recursos.

Planejamento financeiro: como se preparar para o novo cenário de crédito

Diante dessas mudanças, especialistas recomendam que os interessados em financiamento imobiliário realizem um planejamento financeiro detalhado e avaliem a possibilidade de adquirir imóveis de menor valor ou negociar melhores condições.

A comparação entre as taxas de juros oferecidas por diferentes bancos também pode ajudar a encontrar melhores alternativas, uma vez que instituições privadas podem ofertar condições mais vantajosas.

O consumidor deve revisar as condições dos financiamentos e considerar os custos adicionais, como taxas cartoriais e eventuais reformas. Comprometer toda a economia familiar para dar entrada em um imóvel pode gerar problemas no orçamento doméstico a longo prazo.

Além disso, é essencial avaliar a parcela do financiamento em relação à renda, uma vez que muitos bancos limitam esse valor a 30% dos rendimentos mensais.

Expectativas para o mercado imobiliário em 2025

Com a previsão de juros elevados e um cenário econômico mais restritivo, o mercado imobiliário deve passar por um período de desaquecimento.

De acordo com especialistas, a situação pode ser amenizada caso o governo tome medidas para sinalizar o compromisso com a âncora fiscal, o que poderia permitir uma redução na Selic e, consequentemente, nas taxas de financiamento.

Até lá, consumidores de classe média e compradores de imóveis na planta serão os mais impactados. Já o setor de imóveis de alto padrão, que depende menos de financiamento bancário, deve sentir menos o efeito das novas regras, especialmente porque linhas de crédito para essas propriedades não dependem da poupança.