O consórcio imobiliário é uma forma de autofinanciamento criada no Brasil e amplamente utilizada por milhões de pessoas para adquirir bens. Tradicionalmente, é comum para automóveis e motocicletas, mas a modalidade tem ganhado popularidade entre aqueles que desejam comprar a casa própria. Mas como funciona o consórcio imobiliário?
Basicamente, uma instituição financeira, conhecida como a administradora do consórcio, reúne um grupo de pessoas com o objetivo de comprar um imóvel. Nesse consórcio, os participantes contribuem com um valor mensal. A cada mês, o total das parcelas pagas por todos os membros é utilizado para que pelo menos um deles possa adquirir seu imóvel.
Neste guia, você entenderá as vantagens e desvantagens dessa maneira de adquirir um imóvel. Além disso, você conhecerá os custos envolvidos e as situações em que é vantajoso optar por um consórcio imobiliário.
Índice – Consórcio Imobiliário
Como funciona o consórcio de imóvel?
O consórcio imobiliário é uma modalidade de compra de imóveis sem juros, por meio da união de um grupo de pessoas que contribuem mensalmente para um fundo comum. Esse fundo é utilizado para a compra de imóveis por sorteio ou lance, conforme as regras do consórcio.
Ele funciona de maneira semelhante a outros tipos de consórcios: os membros do grupo pagam parcelas periódicas, formando um fundo comum usado para comprar imóveis. O valor do imóvel é dividido pelo tempo de duração do grupo, que é definido previamente. Na prática, cada participante paga uma parte proporcional desse valor.
A cada mês – ou, em algumas situações, em outra periodicidade – a administradora sorteia uma parte do fundo para um ou mais participantes. O sorteado recebe uma carta de crédito no valor estabelecido no início do consórcio, que pode ser usada para comprar o imóvel.
Além disso, os participantes têm a opção de dar lances, que são antecipações do pagamento. Geralmente, o maior lance leva a carta de crédito.
Por exemplo, imagine que, em um determinado mês, um participante de um grupo de consórcio de imóvel decida quitar 50% da dívida e ninguém ofereça um lance maior. Nesse caso, esse participante será contemplado com a carta de crédito.
Custos do consórcio imobiliário
Ao contrário de outras formas de financiamento, o consórcio de imóvel não envolve o pagamento de juros à instituição financeira. No entanto, o consorciado precisa arcar com outros custos, como a taxa de administração, seguro e, em alguns casos, o fundo de reserva.
Esses custos juntos geralmente representam mais de 20% do valor do imóvel. Portanto, antes de aderir a um consórcio de imóvel, é essencial verificar o custo total da operação, incluindo todas essas despesas.
Por outro lado, alguns custos comuns em financiamentos imobiliários não existem no consórcio de imóvel. Por exemplo, o consórcio é isento do IOF (Imposto de Operações Financeiras).
Como usar o FGTS no consórcio imobiliário
Os recursos acumulados no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), que são frequentemente resgatados para financiar um imóvel, também podem ser utilizados no consórcio imobiliário. Segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (Abac), existem quatro maneiras de fazer isso:
Ao fazer um lance
É possível utilizar até 100% do saldo da conta do FGTS para oferecer um lance. Para isso, o participante precisa apresentar seu extrato do FGTS à administradora.
Para complementar a carta de crédito
Também é viável utilizar o FGTS para complementar a carta de crédito na compra do imóvel. Por exemplo, se a carta de crédito é de R$ 300 mil, mas o custo da casa é de R$ 350 mil, o participante pode sacar R$ 50 mil do FGTS para cobrir a diferença.
A Abac esclarece que, tanto para oferta de lance quanto para complementação da carta de crédito, o FGTS é direcionado diretamente ao vendedor do imóvel.
Se a residência estiver pronta, o repasse acontece após a entrega do contrato ou escritura de compra e venda, devidamente registrada no Cartório de Registro Imobiliário. Para imóveis em construção, é necessário comprovar a conclusão da obra para a liberação dos recursos.
Para amortizar ou liquidar o saldo devedor
O FGTS pode ser empregado para amortizar parte do saldo devedor ou quitar toda a dívida, contanto que o consorciado já tenha sido contemplado e adquirido o imóvel.
Esse processo pode ser realizado utilizando uma ou mais cotas, desde que direcionadas para a aquisição do mesmo imóvel. Para a amortização, é necessário que as prestações do consórcio estejam em dia na data da utilização.
No caso da liquidação do saldo total, é permitida mesmo que haja parcelas em atraso.
Para pagar parte das prestações
Segundo informações da Abac, o FGTS pode ser utilizado para abater até 80% do valor total da parcela, incluindo as penalidades por atrasos. O total de prestações vencidas (até três) somado às que ainda estão por vencer não pode ultrapassar 12 parcelas. É importante destacar que essa opção só pode ser acionada após a utilização da carta de crédito.
Veja aqui tudo sobre o FGTS Digital: https://www.gov.br/trabalho-e-emprego/pt-br/servicos/empregador/fgtsdigital
Veja abaixo as principais características do consórcio imobiliário
Vantagens:
- Compra sem juros: Uma das principais vantagens do consórcio é a ausência de juros. Você paga apenas o valor da parcela mensal e a taxa de administração, que geralmente é bem menor que os juros de um financiamento tradicional.
- Planejamento financeiro: O consórcio permite que você planeje-se financeiramente para a compra do imóvel, pois as parcelas são fixas durante todo o período do contrato.
- Flexibilidade: Você pode escolher o valor do crédito que deseja, o prazo de pagamento e o tipo de imóvel que quer comprar.
- Sem burocracia: A contratação de um consórcio é geralmente menos burocrática que a de um financiamento bancário.
- Chance de contemplação antecipada: Você pode ser contemplado com o crédito antes do final do prazo do consórcio, por meio de sorteio ou lance.
Desvantagens:
- Tempo de espera: O tempo de espera para ser contemplado com o crédito pode ser longo, variando de acordo com o valor do crédito, o plano escolhido e a sorte do participante.
- Necessidade de capital: É preciso ter disponibilidade financeira para pagar as parcelas mensais durante todo o período do contrato, mesmo que você não seja contemplado imediatamente.
- Taxa de administração: A taxa de administração do consórcio pode ser um custo adicional que deve ser considerado.
- Risco de inadimplência: Se você não pagar as parcelas em dia, poderá perder o seu investimnto e o direito de ser contemplado com o crédito.
Para quem vale a pena o consórcio imobiliário?
Embora seja uma modalidade mais barata que o financiamento, o consórcio imobiliário é interessante para alguns perfis de pessoas. Para outros, pode acabar se tornando uma dor de cabeça. Confira para quem vale a pena:
Para quem não tem pressa para ter o imóvel
O consórcio é interessante para quem tem tempo: uma pessoa que está poupando para se casar e só depois adquirir a casa própria, alguém que planeja comprar um segundo imóvel para alugar ou ainda quem pensa em presentear um filho com uma residência depois faculdade, por exemplo.
O importante é entender que pessoas com esse perfil não precisam necessariamente fazer um consórcio para conseguir comprar o imóvel. Também é possível juntar o dinheiro aos poucos, investindo os recursos até que seja possível realizar a aquisição. A vantagem de poupar por conta própria é não ter de pagar taxa de administração, seguro ou fundo de reserva, que existem no consórcio.
Para quem já tem dinheiro para dar um lance competitivo
Alguém que possa fazer um lance correspondente a 50% do valor do consórcio, por exemplo, tem uma chance de obter a carta de crédito antes de ser sorteado. Se conseguir, pode comprar o imóvel, alugá-lo e amortizar as próximas mensalidades com a renda do aluguel.
Não há, no entanto, nenhuma garantia de que isso será possível. Se o grupo for competitivo, mesmo oferecendo o pagamento antecipado o participante pode não conseguir a carta de crédito. Alguns consórcios permitem o chamado “lance embutido”, em que uma parte do valor da própria carta de crédito é usada para pagar o lance. Essa facilidade eleva o valor dos lances.
Além disso, nada assegura que o participante conseguiria alugar rapidamente o imóvel comprado com a carta de crédito. Nesse caso, precisará ter dinheiro em caixa para continuar pagando as parcelas.
Outro ponto é que ao dar um lance e antecipar a carta de crédito é preciso pagar a taxa de administração proporcional ao valor recebido.
Para quem não quer se descapitalizar
Mesmo quem tem dinheiro para comprar um imóvel pode deixá-lo aplicado em uma instituição financeira rendendo juros se entrar em um consórcio. Quando for sorteada, essa pessoa poderá comprar um imóvel, alugá-lo e usar esse dinheiro para amortizar as prestações mensais do consórcio sem mexer no dinheiro que já havia sido acumulado.
Como fazer um consórcio imobiliário?
O ponto inicial consiste em analisar se as parcelas mensais do consórcio imobiliário estão dentro das possibilidades do orçamento.
Especialistas em finanças recomendam que as pessoas não comprometam mais de 30% da renda mensal com o pagamento de dívidas de qualquer natureza, o que diminui o risco de inadimplência.
Uma vez confirmado isso, o procedimento é o seguinte:
Escolha uma administradora
O Banco Central publica a lista das administradoras de consórcio autorizadas a operar. No Brasil, houve incidentes envolvendo instituições não autorizadas que desapareceram com os fundos dos participantes. Portanto, é crucial verificar se a empresa está devidamente registrada antes de firmar o contrato. Além disso, o Banco Central também divulga rankings das administradoras com maior volume de reclamações, o que pode servir como um indicador para quem está selecionando uma opção.
Pesquise taxas e custos
É crucial realizar uma pesquisa minuciosa sobre as taxas de administração de cada consórcio. Uma variação de 1 ponto percentual em uma cota no valor de R$ 500 mil pode representar uma economia significativa – ou um desperdício, dependendo do caso – de até R$ 5 mil ao longo do período do grupo.
Algumas plataformas online permitem a comparação das taxas e outras condições de consórcios oferecidos por diferentes instituições financeiras.
Entenda os detalhes do contrato
As parcelas mensais de pagamento e o valor da carta de crédito de um consórcio são ajustados conforme o indicador e a frequência estabelecidos no contrato. Isso apresenta um benefício, pois o aumento do valor da carta de crédito possibilitará a aquisição futura de um imóvel equivalente ao que poderia ser adquirido atualmente. No entanto, há também uma desvantagem: as prestações mensais também aumentarão ao longo do tempo.
Entre em um grupo
Não é obrigatório que o consumidor entre no início de um grupo de consórcio imobiliário. Se um participante decidir sair, por exemplo, é viável adquirir a cota dele e assumir o saldo devedor nas mesmas condições previstas no contrato original. Dependendo das circunstâncias do vendedor, é possível adquirir a cota com desconto.
Saiba quais são as alternativas de saída
Quem adquire um consórcio de imóvel e enfrenta dificuldades para pagar as parcelas — por exemplo, devido à perda do emprego — dispõe de algumas alternativas. Se a mensalidade estiver muito alta, é viável reduzi-la, mas isso implica na diminuição do valor da carta de crédito que será recebida no futuro.
Caso mesmo assim a parcela não caiba no orçamento, uma opção é vender a cota do consórcio para outra pessoa. O participante precisa encontrar um interessado em comprá-la, ciente de que algumas administradoras cobram uma taxa pela transferência da carta de crédito.
Outra possibilidade é sair do consórcio sem vender a cota. Para isso, é necessário aguardar ser contemplado e receber uma carta de crédito com valor equivalente ao montante já pago, descontadas quaisquer taxas estipuladas em contrato. Nesse cenário, a dívida é extinta.
Se o pagamento das prestações for interrompido antes da contemplação, o valor já desembolsado não será perdido e o nome do participante não será incluído em cadastros de inadimplência. No entanto, se a pessoa optar por manter a situação como está, o montante só será reembolsado ao término do grupo, corrigido conforme o índice definido pela administradora no contrato.
Por outro lado, se a interrupção dos pagamentos ocorrer após a contemplação com a carta de crédito e a aquisição do bem, não há solução fácil. Como o imóvel é dado em garantia para a administradora até que todas as parcelas sejam quitadas, ele pode ser recuperado rapidamente pela instituição financeira, semelhante ao que acontece em um financiamento imobiliário.
Dicas para escolher um consórcio imobiliário
- Compare as taxas de administração: A taxa de administração pode variar de acordo com a empresa de consórcio. Compare as taxas de diferentes empresas antes de escolher uma.
- Verifique a solidez da empresa: Certifique-se de que a empresa de consórcio é sólida e confiável. Pesquise sobre a reputação da empresa e leia os comentários de outros clientes.
- Escolha o plano certo: Escolha um plano que atenda às suas necessidades, considerando o valor do crédito, o prazo de pagamento e o tipo de imóvel que deseja comprar.
- Leia o contrato com atenção: Antes de assinar o contrato, leia-o com atenção para entender todas as regras e condições do consórcio.
O consórcio imobiliário pode ser uma boa opção para quem deseja comprar um imóvel sem juros e com planejamento financeiro. No entanto, é importante escolher um consórcio confiável, comparar as taxas de administração e ler o contrato com atenção antes de assinar.
Lembre-se: O consórcio imobiliário não é um investimento garantido. Você pode perder o seu investimento se não pagar as parcelas em dia ou se não for contemplado com o crédito durante o prazo do contrato.
Para mais informações, consulte os seguintes sites:
- Banco Central do Brasil: https://www.bcb.gov.br/
- Associação Brasileira de Consórcios (ABRACONS): https://www.abraconbrasil.org.br/
