FinanciamentoNotícias

Financiamento imobiliário: o que é e como funcionam os modelos SFH e SFI?

O financiamento imobiliário é uma das principais alternativas para quem deseja realizar o sonho da casa própria no Brasil.

Para isso, é essencial conhecer os dois modelos disponíveis no mercado: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Ambos possuem características específicas que atendem diferentes perfis de compradores, desde imóveis populares até propriedades de alto padrão.

Com regras próprias, limites e condições diferenciadas, esses sistemas desempenham um papel fundamental no setor imobiliário. Por isso, compreender como funcionam é o primeiro passo para escolher a melhor opção e planejar sua aquisição de maneira segura e eficiente.

Financiamento imobiliário o que é e como funcionam os modelos SFH e SFI
Conheça os modelos SFH e SFI para financiamento imobiliário – Crédito: Jeane de Oliveira / procredito360.com.br

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi instituído pelo Governo Federal em 1964 por meio da Lei nº 4.380. O objetivo principal era ampliar o acesso à moradia para a população, especialmente famílias de baixa e média renda.

Esse sistema oferece condições mais acessíveis, como taxas de juros reduzidas e a possibilidade de uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Características do SFH

  • Limite de valor do imóvel: Até R$ 1,5 milhão (valor pode variar conforme o estado).
  • Taxa de juros máxima: 12% ao ano, mas geralmente é mais baixa dependendo da instituição financeira.
  • Financiamento máximo: Até 80% do valor do imóvel.
  • Prazo de pagamento: Até 35 anos.
  • Foco em imóveis residenciais: Somente propriedades destinadas à moradia.
  • Recursos utilizados: Provenientes do FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Veja também:

Requisitos para financiamento pelo SFH

Para contratar um financiamento pelo SFH, é necessário atender a algumas exigências:

  1. Imóvel residencial: Deve ser localizado em área urbana.
  2. Uso do FGTS: Ter pelo menos três anos de contribuição ao FGTS.
  3. Limitação de propriedade: Não possuir outro imóvel residencial na mesma localidade.
  4. Comprometimento de renda: As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda mensal do comprador.

Esses requisitos tornam o SFH uma das opções mais vantajosas para quem deseja adquirir o primeiro imóvel, especialmente para famílias de renda até R$ 8 mil.

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado em 1997 como uma alternativa mais flexível para financiamentos que não se enquadram nas regras do SFH. Ele é amplamente utilizado para imóveis comerciais e propriedades de alto valor, acima de R$ 1,5 milhão.

Características do SFI

  • Flexibilidade: As condições de financiamento são negociadas diretamente com os bancos ou instituições financeiras.
  • Sem limite de valor do imóvel: Imóveis de qualquer preço podem ser financiados.
  • Juros variáveis: Taxas de juros podem ser mais altas e negociadas caso a caso.
  • Financiamento de até 100%: Em alguns casos, o SFI permite que o comprador financie o valor total do imóvel.
  • Uso do FGTS: Também é permitido, mas não obrigatório.
  • Sem restrição de propriedade: Não há impedimento para quem já possui outros imóveis.

Por sua flexibilidade, o SFI é comumente utilizado por investidores e pessoas que buscam adquirir imóveis de luxo.

Diferenças entre SFH e SFI

A principal distinção entre o SFH e o SFI está nas condições impostas por cada sistema. Enquanto o SFH é regulamentado pelo Governo Federal, com limites claros de valor e taxas, o SFI permite maior autonomia para negociação entre o comprador e a instituição financeira.

CaracterísticasSFHSFI
RegulamentaçãoControlado pelo Banco CentralNegociação livre
Valor do imóvelAté R$ 1,5 milhãoSem limite
Taxa de jurosMáximo 12% ao anoVariável, conforme o contrato
Uso do FGTSPermitidoPermitido
FinalidadeApenas imóveis residenciaisImóveis residenciais e comerciais

Como escolher entre SFH e SFI?

A escolha entre SFH e SFI dependerá do perfil do comprador e das características do imóvel desejado. De modo geral, o SFH é ideal para famílias de renda média e baixa, enquanto o SFI atende melhor investidores ou quem deseja adquirir imóveis de alto padrão.

Quando optar pelo SFH

  • Quando o imóvel custar até R$ 1,5 milhão.
  • Se o objetivo for adquirir a primeira residência.
  • Caso deseje utilizar o FGTS como parte do pagamento.

Quando optar pelo SFI

  • Para financiar imóveis comerciais ou de valor elevado.
  • Quando já houver outros financiamentos ativos ou propriedades no nome do comprador.
  • Se o comprador precisar de condições mais flexíveis e personalizadas.

Vantagens e desvantagens de cada sistema

Vantagens do SFH

  • Taxas de juros mais baixas.
  • Utilização do FGTS para abatimento das parcelas.
  • Parcelas que respeitam o limite de 30% da renda.

Desvantagens do SFH

  • Limitação no valor do imóvel financiado.
  • Regras mais rígidas para elegibilidade.

Vantagens do SFI

  • Flexibilidade nas condições de financiamento.
  • Possibilidade de financiar imóveis de qualquer valor.
  • Não há limite para comprometimento de renda.

Desvantagens do SFI

  • Taxas de juros mais altas.
  • Maior risco de inadimplência, devido à ausência de limite de comprometimento de renda.

Escolher entre SFH e SFI exige uma análise cuidadosa do orçamento e das condições do imóvel desejado. Enquanto o SFH oferece vantagens como juros reduzidos e acesso facilitado para famílias, o SFI traz flexibilidade e atende imóveis fora dos critérios do primeiro sistema.

Independentemente do sistema escolhido, o planejamento financeiro é indispensável para garantir a realização do sonho da casa própria sem comprometer a saúde financeira.

Artigos relacionados

Botão Voltar ao topo